다주택자 양도세 중과 ‘한시 면제’ 효과 미지수
앞으로 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 원천 금지된다. 시가 9억원 이상 초과분도 담보인정비율(LTV)이 20%로 강화된다. 또 다주택자에 대한 종합부동산세 세율은 최고 4.0%로 오르고, 2주택자의 세부담 상한도 200%에서 300%로 상향 조정된다.
이는 고가 아파트의 대출을 틀어쥐고 보유세를 강화해 서울, 특히 강남 집값을 잡겠다는 것이다.
정부는 16일 정부서울청사에서 이런 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 지난달 6일 민간택지 분양가 상한제 지정 이후 서울 집값이 24주째 상승하자 정부가 40일 만에 18번째 대책을 내놓았다. 추가 공급 확대 없이 초강력 규제 대책으로 집값이 잡힐지는 미지수다.
대책에 따르면, 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 초과 ‘초고가 주택’은 17일부터 대출이 전면 금지된다. 또 고가 주택 기준도 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 조정되고 대출 규제도 강화된다. 시가 9억원 이상 아파트는 23일부터 9억원까지는 현재와 같은 LTV 40%가, 초과분에 대해선 LTV 20%만 적용된다. 이렇게 되면 시가 14억원짜리 아파트를 살 때 대출 가능액은 4억 6000만원으로 현행 기준보다 1억원 줄어든다.
총부채원리금상환비율(DSR)도 시가 9억원이 넘는 주택소유자는 40%(비은행권 60%)를 넘을 수 없다. 또 전세 대출을 이용한 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 것)를 막기 위해 전세 대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 2주택 이상이 되면 대출을 회수한다.
이와 함께 종부세율도 1주택자는 0.1~0.3% 포인트, 다주택자는 0.2~0.8% 포인트 높아진다. 이렇게 되면 공시가격 10억원짜리 아파트를 소유한 1주택자의 올해 종부세는 45만원이지만, 내년엔 공시가격이 오르지 않더라도 54만원을 내야 한다.
전문가들은 정부의 ‘주택시장 안정화 방안’의 부작용을 걱정한다. 지난 대책의 연장선에서 세제·대출·청약 등 조일 수 있는 규제는 모조리 짜냈다. 수요를 억제하는 데 초점을 맞추다 보니 자산 여건이 좋지 않은 30·40세대의 내집 마련을 더 어렵게 했다는 분석이 나온다.
이데일리에 따르면, 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “올해 서울에서 거래된 9억원 초과 주택거래 비중은 19.8%로, 전체 거래량의 5분의 1 정도가 대상에 들어가게 됐다”고 분석했다. 양지영 R&C연구소장은 “대출을 이용해 9억원 이상 아파트에 갭투자하는 흐름을 차단하는데는 도움이 되겠지만, 자금 여력이 부족한 서민층은 저가의 주택만 사라는 얘기”라고 꼬집었다.
특히 시가 15억 원이 넘는 아파트는 아예 대출을 금지하기로 하면서 서울 강남3구(강남·서초·송파구)뿐 아니라 일명 ‘마·용·성’으로 불리는 강북권까지 불똥이 튈 것으로 보인다. 이들 지역에선 국민 주택형으로 불리는 전용면적 84㎡짜리가 15억원이 넘어 상당수 인기 지역 신축 아파트는 주택담보대출이 아예 막히기 때문이다. 마포래미안푸르지오 아파트가 지난달 15억원 넘게 팔린 이후 현재는 16억~17억을 호가하는 실정이다.
직접 거주하지 않는 주택을 담보로 대출받기도 사실상 불가능해진다. 투기지역·투기과열지구에서는 주택담보대출을 받은 1주택 세대는 기존 주택을 1년 내에 처분해야 한다. 특히 시가 9억원을 초과하는 주택일 경우 반드시 1년 내 전입도 끝마쳐야 한다.
전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 전세대출보증 규제 강화에 대해 양지영 소장은 “이번 규제에 조정대상지역 내 등록 임대주택 거주요건 2년 충족해야 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 하는 등 임대사업자 등록 요건을 강화해 앞으로 임대사업자 등록자들이 축소가 예상된다”며 “이는 전세시장 불안과 전세가격 상승을 낳을 수 있다”고 지적했다.
한시 양도세 중과 배제에 대해서는 전문가들은 다주택자 양도세 중과 한시 유예는 서울의 매물 잠김 현상에 숨통을 트는데는 일부 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 다만 그 효과는 크지 않을 것이라는 게 대부분의 분석이다. 건국대 심교언 교수는 “10년 이상 보유 주택이라는 조건 때문에 완화 효과가 크지 않을 것”이라고 말했고 양 소장은 “중과 배제가 끝나는 내년 6월 이후에는 다시 매물 품귀 현상으로 집값 상승을 악순환 반복 가능성도 배제할 수 없다”고 내다봤다.
박준환 기자 naulboo@gmail.com
