전월세 시장의 혼란을 막기 위해 정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 세입자의 부담이 줄어들지, 임대인에게 세금이 부과될지 관심사로 떠올랐다.
홍남기 경제부총리는 19일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 통해 “현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)을 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다.
현행 주택임대차보호법은계약기간 중 전세를 월세로 전환할 때 전월세전환율로 그 비율을 정해놓고 있다. 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 주택임대차보호법 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 현재는 4%다.
새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2%로 낮춘 것이다.
정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다.
6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다.
그렇다면 세입자 부담은 줄어들까?
KB부동산리브온에 따르면, 지난달 서울 평균 아파트 전세 가격은 4억 9922만 원으로 전세 5억 원 시대가 코앞으로 다가왔다. 강남은 이미 5억 원 후반대로 올라섰고, 강북 지역 평균 역시 최초로 4억 원을 돌파했다.
5억 원짜리 전세를 보증금 3억 원에 나머지를 월세로 낸다고하자. 세입자는 현재는 전월세전환율 4%를 적용(2억원X4%)해 1년에 800만 원, 한 달에 66만6000여 원을 월세로 낸다.
전월세전환율이 2.5%가 되면 월세는 연 500만 원으로 내려가고 한 달 월세는 41만6000여 원이 된다. 세입자가 내야 하는 월세가 25만 원이 줄어든다.
이렇게 되니 집주인들이 전세를 월세로 쉽게 바꾸기 어렵다. 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하기를 요구하는 사례가 많아지고 있다. 세입자가 전세의 월세 전환을 거부하면 집주인이 마음대로 월세로 돌리지 못한다.
세입자는 집주인이 월세 전환을 요청했을 때 이 전월세전환율에 의해 적당한 월세를 산출한 후 전환 여부를 결정하면 된다.
집주인은 어떨까? 전세를 반전세로 돌릴 때 집주인은 월세 수입 발생으로 주택임대사업자가 돼 주택임대소득세를 물어야 한다.
현재 본인의 실거주 집 외에 주택 한 채를 전세를 5억 원에 놓았다면 보증금 자체에 대한 세부담은 없다. 보증금 3억 원에 나머지를 월세로 받는면 월세 임대 소득에 대해 소득세를 내야 한다.
현행 주택임대소득법은 임대인의 부부 합산 보유 주택이 3채 이상이면 소형주택을 제외한 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 적용해 세금을 물린다.
국세청에 따르면 기준시가 9억 원이 넘는 국내 주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 경우, 보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 한다.
다만 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억 원 이하)의 경우 2021년 귀속분까지 전세금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외된다.
본인의 집 외 보유한 주택이 5억 전셋집 한 채라면, 임대인에게 전세보증금 자체에 대해서는 세 부담이 없다. 그러나 월세로 전환한다면, 이는 곧장 임대소득으로 간주된다. 전월세 전환율 2.2%를 기준으로 한 연간 임대소득에 대해 필요경비율 50%를 곱한 값에서 다른 소득이 없을 경우 200만 원을 공제하고, 여기에 지방소득세를 포함한 15.4%의 세금을 물어야 한다.
정부는 세입자들을 도와주는 것처럼 보이지만 전세의 월세 전환을 통해 세금을 거두는 새로운 세원을 발굴하는 셈이 된다.
이정숙 기자 kontrakr@naver.com
